Experterna om bostadsbristen: Ingen vill ha social housing – men alla ser sprickorna

Att vara svensk i dag är att leva i en paradox. Å ena sidan lever vi länge. Nya siffror från SCB visar att medellivslängden fortsätter att öka i Sverige. Under perioden 2021–2025 uppgick den till 85,1 år för kvinnor och 81,8 år för män. Som allra högst är medellivslängden i Stockholms län, som nu passerat Halland och toppar statistiken för både kvinnor och män. Det är positivt. Mot bakgrund av att födelsetalen sjunker, ställer det samtidigt nya krav på bostadsmarknaden

Parallellt med livslängden förändras Sverige också geografiskt. En rapport från AgriFood Economics Centre visar att 77 av landets 290 kommuner tappat mer än fem procent av sin befolkning sedan år 2000. I dessa kommuner har andelen äldre ökat från 22 till nästan 30 procent av befolkningen. Samtidigt fortsätter storstadsregioner och tillväxtkommuner att växa.

Summan av detta är ett Sverige som kommit att präglas av två olika bostadsmarknader. I vissa kommuner blir utmaningen att hantera tillväxt, bostadsbrist och höga priser. I andra att upprätthålla service, ekonomi och bostadsbestånd i takt med att befolkningen minskar.

En rimlig fråga är därför om dagens bostadsbestånd är anpassat för den geografiska och demografiska utvecklingen?

Nej, menar både Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, om än med delvis olika ingångar.

– Stora delar av beståndet byggdes för en annan befolkning än den vi har om femton år, konstaterar Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.

Han pekar på att närmare hälften av alla över 65 år som bor i flerbostadshus saknar tillgång till hiss, samtidigt som antalet äldre väntas växa till omkring 2,5 miljoner år 2040. Det kräver enligt honom åtgärder i det befintliga beståndet: hissar, tillgängliga entréer, trygghetsbostäder och hyror som en pension klarar.

– Sedan det statliga stödet för tillgänglighetsinventeringar försvann har kommunernas kartläggningar minskat betydligt. Staten har i praktiken släppt frågan. Den behöver plockas upp igen, säger han till ByggFramtid. 

Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige, är inne på samma spår, men beskriver samtidigt den åldrande befolkningen som samhällsförändring som berör alla och inte enbart kan hanteras via bostadspolitiken. Här måste följaktligen hela statsapparaten engageras. 

– Det här är ju inget specifikt svenskt fenomen. Alla länder brottas med en åldrande befolkning. Hur ser samhället i stort ut för att hantera det? Hur väl rustad är vården och omsorgen, hur hållbart är pensionssystemet? Och naturligtvis också: hur ser bostadsutbudet ut för att matcha den gruppen? säger Lindvall till ByggFramtid.

När det gäller just bostäder är hans svar tydligt.

– Dagens bostadsbestånd är format efter en annan demografisk sammansättning. De tillgänglighetskrav som kommer att vara viktiga för äldre och som ställs på nybyggda bostäder, fanns inte förr. Redan där finns en utmaning: funkar bostäderna rent fysiskt? säger han.

I mindre kommuner finns dessutom en krass ekonomisk dimension. Äldre som bor kvar långt från huvudorten kan innebära höga kostnader för hemtjänst och service. Därför finns ofta en vilja att skapa trygghetsboenden eller andra tillgängliga boenden närmare kommunens centralort. 

– Typiskt, om man tittar på glesbygdskommun, så är de halvglada över att en massa äldre bor kvar flera mil från huvudorten när omsorgsbehoven ökar. Kommunen vill gärna få in dem till centralorten för att minska kostnader för hemtjänsten. Så kanske inte kommunerna själva skulle beskriva det, men det är den krassa verkligheten, säger Martin Lindvall.

Så handlar inte frågan bara om de allra äldsta.

När 50-, 60- och snart 70-talister börjar se barnen flytta hemifrån uppstår nämligen nästa flyttfråga. Här kan många tänka sig att lämna villan, trädgården eller trapporna – men bara om alternativet är tillräckligt attraktivt. Av det skälet tror Lindvall att debatten om sänkta reavinstskatter tenderar att överdriva dess betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden.

– Sänka reavinstskatten vid bostadsförsäljning kan man göra av andra skäl, men för rörligheten på bostadsmarknaden tror jag det har mycket liten betydelse. Pullfaktorer, det vill säga sådana som lockar mig till ett annat boende, är betydligt viktigare. Och här spelar ett brett och varierande utbud av bostäder som lockar äldre en avgörande roll, säger han.

Utifrån det perspektivet blir demografin också en fråga om rörlighet. För att äldre hushåll ska lämna stora bostäder räcker det inte med ekonomiska incitament. Det måste också finnas bostäder som upplevs som mer attraktiva, mer lättskötta och bättre anpassade till nästa skede i livet.

Nu visar Boverkets uppdaterade mått att bostadsbristen är mer komplex än så. Med syftet att ge en mer träffsäker bild av vilka hushåll som har svårt att få sin boendeekonomi att gå ihop, har fokus flyttats till hushållens faktiska möjligheter att efterfråga en ändamålsenlig bostad. Bland annat genom måttet låg ekonomisk standard, vilket motsvarar en inkomst under 60 procent av medianinkomsten.

Enligt Boverkets beräkningar framgår det då att omkring 142 400 hushåll i Sverige både är trångbodda och har låg ekonomisk standard. Därmed små möjligheter att själva förbättra sin boendesituation.

För att fånga bostadsmarknadens utmaningar ur fler perspektiv följer myndigheten även hushåll som flyttar ofta, vuxna barn som fortfarande bor kvar hos sina föräldrar samt hushåll med återkommande bostadsrelaterade problem.

Boverkets senaste byggprognos visar samtidigt att bostadsbyggandet fortsatt går trögt. Myndigheten räknar med att omkring 29 000 bostäder påbörjas under 2026, nästan 7 000 färre än i marsprognosen. Det ligger visserligen nära det demografiskt drivna byggbehovet på cirka 30 000 bostäder per år, men byggandet pressas fortsatt av höga kostnader, svag köpkraft och en osäker omvärld.

Samtidigt är bilden dubbel. Medan Boverket pekar på att över 140 000 hushåll lever trångbott med låg ekonomisk standard visar annan statistik att den traditionella bostadsbristen minskat kraftigt.

Ännu en analys från LF Fastighetsförmedling, baserad på Boverkets kommunenkät, visar att antalet kommuner som uppger bostadsbrist fallit från 240 till 102 på tio år. För första gången på 25 år uppger fler kommuner balans eller överskott än underskott på bostadsmarknaden.

Utvecklingen är dock ojämnt fördelad. I storstadsregionerna består bostadsbristen samtidigt som många mindre kommuner gått från underskott till balans eller överskott. Det illustrerar nästa centrala fråga i dagens bostadspolitik: Handlar problemet om att det byggs för få bostäder, eller om att rätt hushåll inte har råd med de bostäder som finns?

Här blir Hyresgästföreningens svar både och.

– Vi saknar fortfarande cirka 100 000 bostäder för att nå balans. Merparten av detta måste tillkomma i storstadsregionerna. Hyresrätten har dominerat nyproduktionen, och det är bra. Men mycket av det som byggts är inte ekonomiskt överkomligt, säger Martin Hofverberg.

Han pekar också på att många fastighetsägare i dag använder hyresrabatter för att få nyproducerade lägenheter uthyrda.

– En överväldigande majoritet av fastighetsägarna använder sig av hyresrabatter för att få det nya uthyrt, vilket tyvärr inte är en långsiktig lösning, säger han.

Fastighetsägarna landar i en liknande problembild, om än med större betoning på matchningen i det befintliga beståndet. Martin Lindvall menar att problemet i dag främst handlar om den ekonomiska tillgängligheten och om vilka hushåll som faktiskt får tillgång till de billigare bostäder som redan finns.

– Är det brist på bostäder eller är det för svårt att få tillgång till rätt bostad bland dem som finns? Jag skulle säga att det är mest den senare delen. Vi har betydande matchningsproblem i Sverige. När billigare hyresbostäder blir lediga flyttar inte folk in i dem som behöver en billigare bostad. Alla vill bo så billigt som möjligt, oavsett vilken ekonomisk standard de har, säger han till ByggFramtid.

Ännu en aspekt är kötiden. 

– Om vi talar hyresrätter, vilket vi gör för den här gruppen, har vi som regel fördelningsprinciper som följer rak kötid. Vem står längst fram i köerna? Det är ju inte de som har störst behov och svag ekonomi, utan det är de som är väl etablerade och har samlat på sig ett värdefullt kökapital. När de flyttar in förstärks matchningsproblemet. För dem med större behov återstår dyra alternativ eller andrahandsmarknaden, säger han.

Av det skälet vill Martin Lindvall se mer förturer och reservationer, där vissa hushåll antingen får gå före i kön, eller där bostäder redan från början viks för en viss målgrupp.

– Det där är ett sätt att jobba med matchningsproblematiken. Det frigörs ju hela tiden lite billigare bostäder jämfört med de som byggs. Då måste de komma dem med störst behov tillgodo, säger han. 

Framför allt, menar han, måste politiken förstå skillnaden mellan att bygga nytt och att få loss billigare bostäder 

– Är det fler bostäder som behövs, eller behöver vi bara göra de som finns mer tillgängliga? Både och. Framför allt behöver vi bli bättre på att matcha de lite billigare hyresrätterna med rätt hyresgäster. Vi kan aldrig bygga billiga hyresrätter. De finns redan, säger han.

Det handlar i grunden om flyttkedjor. För att hushåll som bor relativt billigt ska flytta vidare krävs ett mer varierat bostadsutbud, där nästa bostad upplevs som bättre, mer attraktiv och bättre anpassad till livsfasen.

Givet dessa perspektiv är den springande punkten inte längre om det byggs tillräckligt många bostäder, utan om de bostäder som byggs faktiskt är ekonomiskt tillgängliga för de hushåll som behöver dem.

Det är också här som social housing kommer in i bilden. Ett stundtals utskällt begrepp i bostadspolitiken som kommit att förknippas med särskilda bostadsområden för ekonomiskt utsatta hushåll, vilket enligt Boverket är missvisande.

I själva verket bör social housing ses som ett internationellt samlingsbegrepp för flera olika modeller som används runt om i Europa för att säkerställa att även hushåll med svag ekonomi kan efterfråga en ändamålsenlig bostad.

Gemensamt för många av modellerna är att bostäderna är subventionerade, förvaltas av aktörer med ett allmännyttigt syfte och riktas mot hushåll med begränsade inkomster.

På sin hemsida konstaterar också Boverket att den svenska allmännyttan i internationella jämförelser redan i dag klassificeras som en form av social housing eftersom den fyller en liknande funktion på bostadsmarknaden.

Med den distinktionen på plats har samtidigt flera europeiska länder valt att gå längre. Tittar vi på Frankrike, England och Tyskland har det redan vuxit fram särskilda segment för så kallade ekonomiskt överkomliga bostäder. Målet är att hjälpa hushåll som tjänar för mycket för att kvalificera sig för riktade stöd, men för lite för att kunna efterfråga bostäder på den ordinarie marknaden. En grupp som riskerar att växa även i Sverige.

Men bör även Sverige gå den vägen?

Hyresgästföreningens svar är nej.

– Länder med social housing brottas med stigmatisering, inlåsningseffekter och bristande underhåll. Europa rör sig nu bort från det mot bredare modeller, med den nya europeiska planen för överkomliga bostäder, säger Martin Hofverberg på Hyresgästföreningen.

Han menar att den svenska generella modellen, med en allmännytta öppen för alla, har gett Sverige ett väl underhållet bostadsbestånd och mindre segregation. 

– Problemet är inte modellen utan att staten sedan 1990-talet slutat tillföra den resurser. Vi måste åter börja finansiera bostadspolitiken för att den ska leverera på sitt löfte, säger Hofverberg.

Fastighetsägarna anser inte heller att Sverige bör överge den generella bostadspolitiken. 

– Hade du frågat mig för ett tiotal år sedan, när jag började fördjupa mig kring de eftersatta sociala utmaningarna på bostadsmarknaden, hade jag sagt ja, definitivt. Jag skrev till och med debattartiklar om behovet av att överge den generella bostadspolitiken. Där är jag inte i dag. Jag ser inget behov av att överge den generella bostadspolitiken. Som grund för bostadspolitiken fungerar den väl, säger Martin Lindvall till ByggFramtid.

Skälet är både principiellt och pragmatiskt. Den generella bostadspolitiken har ett brett politiskt stöd. Att lägga kraften på att riva upp hela modellen skulle enligt Lindvall riskera att ta fokus från de grupper som behöver hjälp här och nu.

Ska man tolka det som att dagens modell räcker?

– Vi behöver inte överge den generella bostadspolitiken, men den har trots sina löften aldrig omfattat riktigt alla. Det har alltid funnits en grupp som fallit genom maskorna, säger han och fortsätter:

– När vi diskuterar hur vi hjälper dem – och de blir allt fler – tror jag att det är viktigt att vi lämnar etikettpåsen hemma. Sannolikt kommer någon av de fungerande lösningar vi finner leva upp till en akademisk definition av social housing. Och förkastar vi lösningar som gör det i en diskussion om etiketter kommer enskilda människor att bli lidande, säger han.

Han menar att social housing ofta blir mer laddat än det behöver vara, eftersom begreppet förknippas med stigmatisering, segregation och ett angrepp på den svenska välfärdsmodellen. Men enligt Lindvall har även många europeiska modeller rört sig bort från de gamla misstagen, med större fokus på social mix och social inkludering.

– Det kan förstås vara spännande på ett akademiskt plan att debattera etiketter och system. Men det är samtidigt ett onödigt snobberi. Det finns en växande grupp människor som fallit utanför vår modell eller som snart gör det. Det handlar om inte om system eller social housings vara eller ej, det handlar om dem, konstaterar han.  

I Sverige finns redan inslag som påminner om social housing, menar han, och hänvisar till kommunernas sociala kontrakt. Skillnaden är att social housing i andra länder oftare innebär att själva boendet är mer långsiktigt och även subventioneras.

Inför valet 2026 väntas bostadsbristen bli en tydlig skiljelinje, inte minst när det gäller statens ansvar, hyressättning och stödet till hushåll med svag ekonomi. En genomgång av Hyresgästföreningens rapport Partiernas bostadspolitik 2026 visar exempelvis att Socialdemokraterna vill se ett större statligt ansvar genom bygglån, kreditgarantier och riktade stöd för att öka byggandet av bostäder som hushåll med vanliga inkomster har råd med. Samtidigt säger partiet nej till marknadshyror och vill behålla dagens system med bruksvärdeshyror och kollektiva förhandlingar.

Debatten väntas därför i hög grad handla om samma frågor som Boverkets nya statistik aktualiserar: ska lösningen på bostadsbristen vara fler bostäder, starkare ekonomiskt stöd till hushållen eller nya modeller för att göra bostäder mer ekonomiskt tillgängliga?

När frågan går vidare till vilka reformer som faktiskt skulle kunna få fart på byggandet igen kan skiljelinjerna mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna tydligt urskiljas.

På Hyresgästföreningen ligger fokus på tre spår.

För det första förmånliga bygglån och investeringsstöd riktade till hyresrätter med rimliga hyror.

– Staten kan låna billigare än någon byggherre, och det är obegripligt att den kapaciteten står oanvänd mitt i en byggkris, säger Martin Hofverberg.

För det andra vill Hyresgästföreningen se en nationell översiktsplan som ställer krav på kommuner med bostadsbrist att planera för fler bostäder.

– I dag är det helt upp till kommunerna om det ska planeras, vilket leder till att många kommuner åker snålskjuts på grannens ansträngningar, säger Hofverberg.

För det tredje vill organisationen se skatteneutralitet mellan upplåtelseformerna.

– I dag subventioneras det ägda boendet med ränteavdrag och ROT medan hyresrätten beskattas hårdare i varje led. Jämna ut spelplanen, så får medborgarna själva välja vilken upplåtelseform som bäst passar deras behov, istället för att staten som i dag tydligt pekar ut en framför en annan, säger han.

Fastighetsägarna lyfter även de fram tre reformspår.

För det första vill Martin Lindvall se fortsatta regelförenklingar och kortare ledtider i plan- och bygglovsprocesser. Varje fördröjning driver kostnader, vilket i slutänden antingen gör bostäderna dyrare eller stoppar byggandet helt.

– Man behöver fortsätta regelförenkla kring byggandet, kapa ledtider i byggandet, planprocesser och bygglovsprocesser. För allt det kostar pengar. Allt det gör bostäderna dyrare. Och någonstans är det konsumenten som får betala.

För det andra vill han se ett mer varierat bostadsutbud, inte minst fler småhus och radhus. Det skulle kunna få fler hushåll att flytta vidare och därmed frigöra bostäder i andra delar av beståndet.

– Vi har ju inte byggt småhus i det här landet på decennier. Det finns ett extremt underskott på småhus i Sverige, säger han. 

För det tredje vill Fastighetsägarna minska investeringsrisken vid nyproduktion av hyresrätter. Enligt Martin Lindvall leder dagens osäkerhet till att fastighetsägare tvingas lägga in en riskpremie i hyran, vilket gör nyproduktionen dyrare än den hade behövt vara.

Samtidigt är han kritisk till breda subventioner, som han menar riskerar att slå mot det befintliga beståndet. Däremot öppnar han för mer riktade lösningar, exempelvis där vissa lägenheter får lägre hyra och behovsprövas, eller där delar av det äldre beståndet används.

– Det finns inget egenvärde för hyresvärdar att ha en så hög hyra som möjligt. Du vill försäkra dig om du erbjuder något som många efterfrågar och att du långsiktigt har den avkastning som är nödvändig för att säkra det. Det är det som är affären, säger han till ByggFramtid.

Olika ideologiska utgångspunkter till trots landar alltså både Hofverberg och Lindvall i att dagens system inte fullt ut svarar mot hushållen med störst behov. Hyresgästföreningen vill stärka den generella modellen med statlig finansiering, investeringsstöd och skatteneutralitet. Fastighetsägarna vill se bättre matchning, större rörlighet, minskade byggkostnader och riktade åtgärder.

Där någonstans skärps också bostadspolitikens verkliga konflikt. När befolkningen blir äldre, kommunerna utvecklas åt olika håll och allt fler hushåll hamnar mellan marknadens villkor och välfärdssystemens skyddsnät räcker det inte att tala om bostadsbrist i singular. 

Inför valet 2026 blir knäckfrågan snarare vilken bostadspolitik vi egentligen vill bygga – en som räknar bostäder och kategoriserar, eller en som ser människorna som ska bo i dem.

Så mäter Boverket bostadsbrist

Boverkets beräkningar utgår från hushållens faktiska boendesituation och ekonomiska förutsättningar. Myndigheten följer bland annat trångboddhet, låg ekonomisk standard, flyttmönster och hemmaboende vuxna barn för att identifiera grupper vars bostadsbehov inte tillgodoses på marknaden.

(Källa: Boverket)