Framtidsbyggaren: “Vi bygger ett slags google translate för fastigheter”

När Thomas Linderholm, energispecialist på Fabege, pratar om framtidens fastigheter är det med lika delar teknisk expertis som pedagogisk omtanke. För honom handlar digitaliseringen inte bara om sensorer och AI, utan om att göra det lättare för människor att fatta smarta beslut – varje dag.

– Det finns en bild av digitalisering som något futuristiskt och svårt, men i själva verket handlar det om att lösa vardagliga problem smartare, säger Thomas.

Fastighetsbolaget Fabege har fokus på kommersiella fastigheter och stadsutveckling i Stockholmsregionen, särskilt i områden som Solna, Hammarby Sjöstad, Flemingsberg och Stockholms innerstad. Bolaget utvecklar hållbara och attraktiva stadsdelar med moderna kontor, bostäder och service, och har en långsiktig strategi som kombinerar fastighetsförvaltning, projektutveckling och transaktioner för att skapa värde och bidra till Stockholms utveckling.

Bolaget var tidigt ute med att införa en strukturerad återbrukshubb – en slags intern marknadsplats där inventarier och tekniska komponenter från avvecklade fastigheter får nytt liv i andra projekt.

– Vi har haft hundratals besökare från branschen som velat se hur vi organiserar detta. Det är ett sätt att öka cirkulariteten på riktigt, säger Thomas, och lyfter kollegorna Sandra Holmström, Mia Häggström och Sönke Leve som drivande krafter.

Men digitaliseringen är kanske det som på sikt kan få störst effekt. Inom projektet DEP – Digitalt Energiutvecklingsprojekt – arbetar Thomas och hans kollegor för att skapa skalbara metoder som överbryggar de tekniska skillnaderna mellan olika fastigheter.

– Vi bygger ett slags Google Translate för fastigheter. Ett system som kan översätta teknisk data från gamla och nya styrsystem till en gemensam digital språkmodell. Det är grunden för att smarta funktioner – till exempel AI för felsökning eller klimatanpassning – överhuvudtaget ska fungera, förklarar han.

Så vad får man som fastighetsägare ut av det här? Enligt Thomas är nyttorna både konkreta och mätbara:

Optimerat inneklimat – automatiska system som lär sig hyresgästernas behov och undviker överleverans av kyla på sommaren eller värme på vintern.

Automatisk felsökning – genom analys av dataströmmar kan problem upptäckas och åtgärdas innan något går sönder.

Behovsstyrt underhåll – exempelvis kan filterbyten ske när det verkligen behövs, inte enligt slentrian, vilket sparar både pengar och miljöresurser.

– Vi bytte filter för fyra miljoner per år. När vi började analysera det datadrivet såg vi att vi inte behövde göra det varje år. Det är små förändringar som ger stor effekt, säger han.

Men för att få full utväxling på dessa insatser krävs samarbete i branschen. Ett hinder idag är att varje fastighetsbolag har sina egna sätt att benämna och strukturera teknisk data – vilket gör det svårt att skapa generella digitala lösningar.

– Om alla byggde på samma digitala språk så skulle vi kunna skicka ut en energifunktion till 80 fastigheter för en hundradel av kostnaden. Idag kräver varje optimering ett dyrt specialjobb, säger Thomas.

Han menar att det nu är dags för branschen att gå samman och skapa gemensamma standarder för hur fastigheter kommunicerar, för att förbereda för framtiden. Inte för teknikens skull, utan för att skapa effektivare, smartare och mer hållbara fastigheter.

Förutom digitalisering arbetar Thomas också med att hitta den bästa balansen mellan energieffektivitet och klimatpåverkan vid nybyggnation och ombyggnad.

– Det är en ständig kompromiss. Isolerar vi väggarna mer spar vi energi, men ökar byggnadens CO₂-avtryck. Gör vi teknikutrymmen större får vi plats med bättre system – men det kräver mer material. Vi måste väga varje beslut noggrant, säger han.

Fabege försöker nu se över sina egna krav och processer för att undvika onödiga kostnader och klimatpåverkan – utan att tumma på långsiktiga ambitioner.

I slutändan handlar allt om att få med sig människorna, menar Thomas. Och där har branschen fortfarande en pedagogisk uppförsbacke.

– Det är inte kompetens som saknas, utan kommunikation. Vi behöver bli bättre på att beskriva digitaliseringens möjligheter på ett intresseväckande och begripligt sätt – både för vd:ar och för teknisk driftpersonal. Annars når vi aldrig dit.

Och framtiden?
– I framtiden kommer vi ha AI-assistenter som svarar på alla frågor om en fastighet. Men dit når vi bara om vi gör grundjobbet först – tillsammans.

Vem skickar du vidare till i den här intervjustafetten?
– Johan Sellin, head of proptech på Skandia Fastigheter.
Han är Mr. Eldsjäl i att bygga framtidens smarta fastighet, och framförallt just frågan om att samverka. Han är beundransvärt outtröttlig, och väldigt pedagogisk